El origen de locales y oficinas convertidos en viviendas tiene su origen en el Nueva York de los años 50, protagonistas de una industria floreciente. La carestía de la vivienda en determinadas zonas de la ciudad, el excedente de locales y oficinas resultante de la situación de crisis o disminución de la actividad económica, ha dado lugar a convertir estos espacios en lugares habitables.
Una de las causas de este fenómeno socio-económico, y la tendencia de diseño de estos lugares habitables, se han convertido en espacios habitables denominamos Loft.
Desde el punto de vista legal, el Loft existente dentro de un Edificio regido por el régimen de propiedad horizontal para destinarlo a vivienda, es necesario realizar la licitud del cambio de uso de este espacio existente.
¿Qué es el cambio de uso?
La licencia de cambio de uso de local u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor, que debe ser autorizada por los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento, previa presentación de un proyecto redactado por un Arquitecto.
¿Qué es necesario para obtener el cambio de uso?
Desde el punto de vista de la propiedad horizontal. Existe una plena libertad para establecer el uso que se le pueda dar a un inmueble, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad de su inmueble como consideren más adecuado, a no ser que éste uso esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatuaria.
No obstante, aunque no exista una prohibición en este sentido, será necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios, si la obra de conversión afectase o alterase elementos comunes del Edificio o modificaran las cuotas de participación. Si se diera esta situación, dicho acuerdo deberá adoptarse por unanimidad.
Desde el punto de vista administrativo y urbanístico. Debemos tener en cuenta lo que establezca la Normativa Urbanística aplicable a cada Comunidad Autónoma.
En el caso de Donostia-San Sebastián, los requisitos necesarios para el cumplimiento de dichas ordenanzas municipales, lo podemos ver en el B.O. de Gipuzkoa (Nº 76) del 20 de Abril de 2011.
Esta ordenanza exige presentar la siguiente documentación:
- Memoria- Propuesta de carácter informativo
- Ordenanza- Tiene carácter normativo
- Plano I- Carácter informativo
- Plano II – Carácter normativo
No todos los locales u oficinas pueden convertirse en viviendas, puesto que al tratarse de Obra Nueva, la vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa del Ayuntamiento, es decir:
- Limitación del número de viviendas por hectárea superada
- Imposibilidad de cumplir los apartados de Accesibilidad y Salubridad
- Los Estatutos de la Comunidad lo prohíben
Resumen
En resumen, podemos concluir que la transformación de locales y oficinas en viviendas podrá realizarse cuando esté permitido por la legislación urbanística de la Comunidad Autónoma así como por la normativa urbanística de su municipio y siempre que los Estatutos de la Comunidad no lo prohíban.
Si vas a comprar un local u oficina para convertirlo posteriormente en vivienda, te tienes que asegurar de que el proyecto es viable contratando a un Arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.