En repetidas ocasiones nos encontramos con un escenario particular en la venta de viviendas cuyos titulares-vendedores han adquirido la propiedad de la vivienda por adjudicación de una herencia. Os contamos algunas cosas interesantes sobre los herederos y los derechos que les asisten.
Existen dos tipos de herederos: los herederos reales y los herederos aparentes.
Los herederos reales
Con la titularidad de los herederos reales no existe ninguna limitación en cuanto a la inscripción de la compra-venta en el Registro de la Propiedad, aplicándose en este caso la fe pública registral. Esto significa que, tras la compra de un inmueble inscrito a favor del comprador en el Registro, este quedará protegido frente a futuras reclamaciones de terceros.
Pero ojo, porque existe una excepción: el Artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
Los herederos aparentes
Los herederos aparentes —como un sobrino que, a falta de otros pariente más cercanos, ha obtenido declaración de herederos en su favor—, tienen un plazo de dos años posteriores al fallecimiento del causante para convertirse en herederos reales.
Durante ese plazo de dos años, si aparece un heredero real —hijos y descendientes, padres o ascendientes, viudo o viuda—, podrá reclamar sus derechos y el comprador no podrá defenderse alegando la protección que le brinda su inscripción registral.
¿Por qué pueden aparecer herederos reales después de adjudicada e inscrita la herencia?
Bien porque aparece un testamento que no se había inscrito en el Registro de Actos de Última Voluntad o porque existía un testamento escrito a mano (ológrafo) y no presentado al Notario, o porque surge un hijo extramatrimonial —hasta ahora desconocido—, o porque vuelve un heredero que se creía ausente o incluso porque vive uno que pensábamos que había fallecido, puede darse el caso de la aparición de un heredero real después de la adjudicación de la herencia.
Si dicha venta se soporta con un crédito hipotecario, el banco pignora dicho importe hasta que se cumpla el plazo real de los dos años desde el fallecimiento del causante.
Por lo que, atención, en una situación de herederos aparentes, las dos partes —comprador y vendedor— tienen limitaciones:
- El vendedor puede encontrarse con el importe del crédito pignorado
- El comprador no está protegido por el Artículo 34 de la Ley Hipotecaria del Principio de la Fe Pública Registral
Conclusión
Como valoración final, sólo cabe señalar que el potencial comprador de un bien inmueble afecto por el artículo 28 de la LH ha de sopesar adecuadamente los riesgos a los que se expone en una transacción de este tipo. La recomendación legal en tales circunstancias ha de ser la prudencia, aconsejando al interesado comprador que, en su caso, considere la posibilidad de posponer la compra efectiva del inmueble hasta que haya transcurrido el periodo de dos años desde el fallecimiento del causante, a fin de no quedar afecta la compraventa a la suspensión de la fe pública registral según el artículo 28 de la LH.